얼마 전에 드디어 전세사기 특별법이 통과되었습니다. 전세계약 할 때 어떻게 해야 안전하지? 이런 생각 많이 드실 겁니다. 제가 부동산 중개업을 하면서 특약에 기록해 주던 전세계약시 주의사항을 모아봤습니다. 부동산에서 계약하면 사무실에서 챙겨주지만 스스로 알고 있어야 안전한 계약을 완성할 수 있습니다.
목차
I.전세계약시 주의사항(필수 양식지)
II.전세계약 특약
I. 전세계약시 주의사항
1.매매가, 전세가 시세확인
집을 알아보기 전 시세 확인은 대단히 중요합니다. 매매가와 전세가가 얼마나 붙어있는지 알아야 깡통전세를 피할 수 있고 부동산 사무실에 가서 집을 볼 때도 정확한 판단을 할 수 있습니다. 발품 팔기 전 미리 손품으로 시세를 대충이라고 알고 계셔야 합니다. 아래 두 개의 사이트에서 충분히 알아볼 수 있습니다.
2.등기부 등본확인
적당한 전세집을 봤다면 등기부등본을 발급받아 그 집에 잡혀있는 근저당, 전세권 등이 있는지 확인해야 합니다. 내가 입주하기 전에 집 매매가 보다 큰 대출이 잡혀 있다면 절대 들어가면 안됩니다. 등기부 등본 갑구에 있는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 보시면 됩니다. 아래 인터넷 등기소에 가시면 확인할 수 있습니다.
3.임대인 세금 체납확인
임대인의 세금 체납여부가 아주 중요합니다. 계약할 때는 등기부상에 아무것도 없어서 안심했는데 임대인 세금체납이 있으면 어느 날 등기부에 압류가 잡힐 수 있습니다. 압류가 후순위라고 안심할 수 있는 게 아닙니다. 이걸 당해세라고 하는데 아무리 내가 먼저 전입신고 했다고 해도 나보다 배당이 앞서는 것이 당해세입니다.
예전에는 임대인에게 세금 체납확인을 요청하면 불쾌해하며 안해주는 경우가 많았는데 이제는 임대인의 동의 없어도 1000만원 초과하는 임대차 계약에 대해서는 임대인 동의 없더라도 세금 체납을 확인할 수 있습니다.
4.선순위 보증금 확인(원룸)
보통 원룸이라 부르는 다가구 주택에는 많은 사람들이 주소지 하나에 살고 있습니다. 혹시 경매가 들어간다면 전입신고한 순서대로 돈을 돌려받을 수 있는데요 만약 집 가격보다 더 많은 세입자 보증금이 내 앞에 쌓여 있다면 나는 보증금을 받을 수 없습니다. 그렇다고 내 앞에 보증금이 얼마 있는지 근저당처럼 등기부에 표시되지도 않습니다.
그래서 임대인에게 확인해 보는 방법 밖에 없었는데요 이제는 계약 전에 임대인의 서명을 받아 주민센터나 등기소에서 직접 열람할 수 있습니다.
5.표준계약서 사용
부동산중개 사무실에서 계약을 진행한다면 당연히 표준계약서를 사용하겠지만 혹시 직거래를 하신다면 꼭 표준임대차 계약서를 사용하세요. 체크해야 할 사항들이 계약서에 다 들어가 있기 때문에 중요한 체크 포인트 놓치지 않고 계약을 진행할 수 있습니다.
6.임대차 신고, 전입신고
보증금 6천만원 초과하거나 월세 30만원 초과할 경우 의무적으로 임대차 신고를 해야 합니다. 신고와 동시에 확정일자 부여받습니다. 전입신고는 사유발생일로부터 14일 이내 신고하셔야 하며 주민센터에서 직접 가서 할 수도 있고 인터넷으로 전입신고 할 수도 있습니다.
7.전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 것이 가장 중요합니다. 만약 전세보증금 사고가 터진다면 전세보증금 반환보험은 먼저 보증금을 해결해 주지만 나머지는 사고 터지고 보증금 받을 때까지 시간이 많이 걸립니다. 그리고 보증보험에 가입할 수 있다는 것은 보험회사에서 리스크를 다 분석해서 안전한 집이라고 말해주는 것과 같습니다. 할수 있으면 꼭 가입하세요.
II. 전세계약 특약사항
다음은 계약할 때 특약으로 적어두시면 좋습니다.
1. 전세보증보험 가입 특약
"임대인은 임차인의 전세금반환 보증보험 가입에 적극 협조하며, 임대인 또는 전세 목적물의 하자로 보증보험 미가입 시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 받은 계약금 등의 금원을 반환하도록 한다."
임대인이나 전셋집에 고지하지 않은 하자로 인해 보험 가입이 안될 경우 본계약을 없던 것으로 하자는 것입니다.
2.등기부 등본산 권리 변동 제한
"임대인은 잔금지급일 익일까지 근저당이나 전세권 등 등기부등본상 어떠한 권리도 발생시키지 않는다."
잔금 납부하고 전입신고하면 새벽 0시에 대항력이 발생합니다. 그전에 근저당을 설정하면 세입자보다 근저당 순위가 앞서게 되고 사고가 나면 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 전입신고는 무조건 빠르게 해야 합니다.
3.임대인의 세금체납
"임대인은 국세,지방세,근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며 임차인의 세금 체납 확인에 적극 협조한다. 만약 세금 체납금액이 있는 경우 잔금일 이전까지 전액을 상환해야 하며 만약 체납액이 남아있는 경우 본계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 금원은 즉시 반환한다."
세금은 당해세라고 경매가 되면 먼저 받아가 버립니다.
4.근저당 말소 조항
"잔금 시 본 물건에 설정되어 있는 근저당권을 말소시킨 상태로 임차인이게 인도하도록 한다."
5.계약기간 중 전셋집 매매에 관한 특약
"계약기간 중 임대인이 임대 목적물을 매매할 경우 임차인에게 고지하도록 한다."
주임법에 따르면 새로운 매수인은 임대인의 지위를 승계한다고 되어 있습니다. 하지만 임차인의 입자에서는 새로운 임대인과 보증금 반환에 문제가 생길 수도 있기 때문에 혹시 새 임대인을 믿을 수 없다고 생각하면 미리 임대차를 끝낼 수도 있습니다.
전세계약시 주의사항과 필수특약을 알아봤습니다. 이것만 알아도 전세사기 당할일이 없을 거예요.
